Kinnistu juurdepääs võib tunduda iseenesestmõistetav, kuid alati see nii ei ole. Mida teha siis, kui ainus tee koduni kulgeb üle naabri maa? Kas servituut on kohustuslik? Kas naaber võib tee sulgeda? Selgitame, mida ütleb Eesti seadus ja mida tasub enne kinnisvara ostmist kindlasti kontrollida.
Miks on kinnistu juurdepääs enne ostu oluline?
Kinnisvara ostmisel pööratakse enamasti tähelepanu maja seisukorrale, hinnale ja asukohale. Märksa harvem kontrollitakse aga seda, kas kinnistule on tegelikult tagatud seaduslik juurdepääs.
Praktikas tuleb ette olukordi, kus koduni viib küll tee, kuid see asub täielikult naaberkinnistul ning kinnistusraamatus puudub servituut või muu asjaõigus, mis annaks õiguse seda teed kasutada. Selline olukord tekitab õigustatult küsimuse – kas uus omanik võib ühel päeval teest ilma jääda?
Mis on servituut ja miks see on oluline?
Kui tee kuulub naabrile, on kõige kindlam lahendus sõlmida notariaalne servituudileping ning kanda see kinnistusraamatusse.
Servituut annab kinnistu omanikule seadusliku õiguse kasutada teise kinnistu kaudu kulgevat teed. Kuna see kantakse kinnistusraamatusse, jääb juurdepääsuõigus kehtima ka siis, kui üks või mõlemad kinnistud tulevikus omanikku vahetavad.
See on kõige turvalisem lahendus nii tee omanikule kui ka juurdepääsu vajava kinnistu omanikule.
Kas naaber võib keelata tee kasutamise?
Sageli arvatakse, et kui tee omanik ütleb lihtsalt “ei”, siis polegi enam midagi teha. Tegelikult ei ole olukord nii lihtne.
Asjaõigusseaduse § 156 annab kinnisasja omanikule õiguse nõuda vajalikku juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle võõra kinnisasja, kui muud mõistlikku juurdepääsu ei ole.
Kui naabriga kokkulepet ei saavutata, võib vajaliku juurdepääsu määrata kohus.
Seejuures ei lähtu kohus ainult ühe poole soovidest. Arvesse võetakse nii juurdepääsu vajava kinnistu omaniku vajadusi kui ka tee omaniku huve. Eesmärk on leida lahendus, mis võimaldab kinnistut kasutada ning koormab naaberkinnistut võimalikult vähe.
Kas servituudi või juurdepääsu eest tuleb maksta?
Jah, see on võimalik.
Kui kohus määrab juurdepääsu, võib ta määrata ka tasu, mida juurdepääsu saaja peab tee omanikule maksma. Hüvitis võib arvestada nii maa kasutamise piirangut kui ka muid tee omanikule tekkivaid kulusid.
Seetõttu ei tähenda kohtu kaudu saadud juurdepääsuõigus automaatselt tasuta tee kasutamist.
Mida kontrollida enne kinnistu ostmist?
Enne ostu soovitan alati kontrollida järgmisi asjaolusid.
- Kas kinnistul on seaduslik juurdepääs avalikult kasutatavale teele?
- Kas servituut on kantud kinnistusraamatusse?
- Kas juurdepääs põhineb üksnes suulisel kokkuleppel naabriga?
- Kas detailplaneering või katastrikaart näeb ette ametliku juurdepääsu?
- Kas müüjal on olemas dokumendid, mis tõendavad tee kasutamise õigust?
- Kas tee on olnud ajalooliselt kasutuses ning kas selle kohta leidub tõendeid?
Kokkuvõte
Juurdepääs kinnistule on üks olulisemaid asjaolusid, mida enne kinnisvara ostmist kontrollida.
Kuigi naabritevaheline kokkulepe on alati parim lahendus, ei tähenda servituudi puudumine automaatselt seda, et kinnistu oleks kasutamiskõlbmatu. Eesti õigus võimaldab vajadusel pöörduda kohtu poole, kes saab määrata vajaliku juurdepääsu ning selle kasutamise tingimused.
Kui kaalud kinnisvara ostmist või müümist ning soovid enne tehingut veenduda, et kõik oluline on kontrollitud, tasub need küsimused üle vaadata juba enne ostu-müügilepingu sõlmimist.